Wer sich in Deutschland ein Grundstück kaufen möchte, um darauf das Haus seiner Träume zu errichten, tut gut daran, sich vorher über die rechtlichen Zusammenhänge zu informieren. Ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, hängt im Wesentlichen vom Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan einer Gemeinde ab. Die Frage, ob ein individuelles Bauprojekt durchgesetzt werden kann, klärt der Antrag auf die Baugenehmigung.

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan – die Nutzung von Grundstücken

Der Flächennutzungsplan für Deutschland ist ein Bestandteil der Bauleitplanung, er dient dazu, die Nutzung von Land im Rahmen der Verwaltung zu steuern. Die Bauleitplanung, bestehend aus Flächennutzungsplan und Bebauungsplan, ist das wichtigste Instrument zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung von Gemeinden. Während der Flächennutzungsplan für eine gesamte Gemeinde erstellt wird, richtet sich der Bebauungsplan auf einen bestimmten Teil von Grundstücken aus. Die Gemeinden in Deutschland haben ein verfassungsrechtlich garantiertes Selbstverwaltungsrecht, welches ihnen die Planungshoheit sichert. Sie sind bei der Steuerung der städtebaulichen Entwicklung jedoch an das Baugesetzbuch und die Landesbauordnung gebunden. Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und regelt, im Rahmen des Baugesetzbuches, die Konkretisierung einer möglichen Flächennutzung. Aus dem Baugesetzbuch ergeben sich die Ziele, die der Bebauungsplan zu erfüllen hat. Insbesondere die Nachhaltigkeit der städtebaulichen Entwicklung, mit dem Schwerpunkt auf sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Aspekten, soll durch den Bebauungsplan gewährleistet werden. Dazu gehört eine sozialgerechte Bodennutzung, die dem Allgemeinwohl dient, ebenso wie die Erhaltung und Sicherung einer intakten Umwelt durch zum Beispiel ein Niedrigenergiehaus Außerdem sollen durch den Bebauungsplan die natürlichen Lebensgrundlagen geschützt werden und der Klimaschutz gefördert werden. Zudem ist die Gestaltung von stimmigen Orts- und Landschaftsbildern durch den Bebauungsplan umzusetzen.

Der Bebauungsplan nach dem Baugesetzbuch – einzelne Inhalte

Bebauungsplan und Baugenehmigung für das eigene Grundstück

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Der Bebauungsplan muss zunächst Art und Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken festlegen. Er muss außerdem Angaben zu überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthalten. Darüber hinaus kann der Plan Angaben zur Bauweise und zur höchstzulässigen Anzahl von Wohnungen beinhalten. Für weitere Flächen kann der Bebauungsplan Nutzungszwecke vorgeben, etwa bei Flächen für den Gemeinbedarf oder bei Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind. Wer also ein Bauvorhaben auf einem bestimmten Grundstück realisieren möchte, sollte zunächst feststellen, ob bereits ein Bebauungsplan für das Grundstück existiert. In einem nächsten Schritt lässt sich prüfen, ob der Plan die Realisation des gewünschten Bauvorhabens zulässt. Liegt kein Bebauungsplan vor, gelten die allgemeinen Bestimmungen des Baugesetzbuches. Diese fordern eine Erschließung des Grundstücks und die Einfügung des Bauobjektes in das Bild der nahen Umgebung. Der Bauherr kann an dieser Stelle durch eine Bauvoranfrage klären, ob die Durchsetzung des Bauvorhabens auf dem Grundstück möglich ist. Die Bauvoranfrage geht der Baugenehmigung voraus und schafft Planungssicherheit für den Bauherrn. Die Baubehörde entscheidet dann über den Antrag und erlässt einen Bauvorbescheid, an den die Gemeinde für drei Jahre gebunden ist. So kann der Bauherr, noch bevor er den Antrag auf die Baugenehmigung stellt, Rechtssicherheit erlangen.

Die Baugenehmigung – umfangreiche Unterlagen für den Antrag

Die Unterlagen für den Antrag auf eine Baugenehmigung sind umfassend. Sie werden als Bauvorlage in der Regel von einem, zur Bauvorlage berechtigten, Architekten oder Bauingenieur zusammengestellt. Dazu gehören etwa:

  • Baubeschreibung
  • Lageplan
  • Bauzeichnungen
  • Planung der Wasserversorgung
  • Erklärungen von Nachbarn
  • Formeller Antrag

Die Unterlagen werden zusammen mit dem formellen Antrag auf Baugenehmigung bei der zuständigen Baubehörde eingereicht. Der Bauherr hat nach dem Grundgesetz ein Anrecht auf Baufreiheit, die jedoch durch die Einholung der Baugenehmigung eingeschränkt ist. So mussen für den Bau eines neuen Hauses, als auch für einen Hausanbau auf einem bereits bestehenden Grundstück, eine Genehmigung her. Die Baugenehmigung ist eine Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, die bestätigt, dass der Bauherr gemäß dem vorgelegten Bauantrag bauen darf. Sie bestätigt aber nur, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Andere genehmigungspflichtige Verfahren sind davon nicht betroffen. Wer ein Bauvorhaben ohne Baugenehmigung realisiert, muss mit erheblichen Geldstrafen und dem Abriss der Bauanlage rechnen. Beim Erwerb eines Fertighauses holt der Verkäufer der Anlage in der Regel die Baugenehmigung ein. Die Baumaßnahmen dürfen keinesfalls vor der Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden. Wird die Erteilung der Genehmigung nach Auffassung des Bauherrn zu Unrecht verweigert, hat dieser das Recht, gegen den Bescheid Widerspruch einzulegen. Er kann dann beim zuständigen Verwaltungsgericht eine Klage einreichen. Liegt die Baugenehmigung schließlich vor, hat der Bauherr die Baumaßnahme innerhalb von drei Jahren zu beginnen. Die Bauaufsichtsbehörde sollte vor Beginn der Bauarbeiten eine Bescheinigung über den Brandschutznachweis und den Standsicherheitsnachweis erhalten. Außerdem ist die Bauaufsichtsbehörde eine Woche vor dem eigentlichen Baubeginn über die Baubeginnaufnahme zu benachrichtigen. Wird der Hausbau um mehr als sechs Monate unterbrochen, ist die erneute Aufnahme der Bauarbeiten der Behörde bekannt zu geben. Der Abschluss der Rohbaumaßnahme und die Fertigstellung des Gebäudes sind der Baubehörde vierzehn Tage vorher bekannt zu machen. Die Baubehörde nimmt dann zum jeweiligen Zeitpunkt die Abnahme der Baumaßnahme vor. Zusätzlich zur Baugenehmigung ist der Baubehörde eine Bescheinigung über die Tauglichkeit und die sichere Nutzung der Abgasanlage vorzulegen. Die Baugenehmigung muss an der Baustelle vorliegen und dort auf behördliches Verlangen vorgezeigt werden. Nach vier Jahren ist die Genehmigung erloschen und muss bei erneuter Aufnahme der Bauarbeiten wieder eingeholt werden. In zahlreichen Gemeinden wird bereits die elektronische Abwicklung des Antrags auf Baugenehmigung ermöglicht.