Wenn der Vermieter eine Modernisierung des Hauses ankündigt, gibt es einiges zu berücksichtigen. Lesen Sie, welche Rechte Sie dabei geltend machen können und gegen welche Arten von Modernisierung Sie sich zur Wehr setzen können. Eine Modernisierung, die für eine Minderung der Energiekosten sorgt, kann für Vermieter und Mieter gleichermaßen Vorteile bringen. Wer die Kosten für diese letztlich zu tragen hat, wird durch das Gesetz geregelt.

Modernisierung oder Instandhaltung – wo liegt der Unterschied?

Ob es sich bei einer Baumaßnahme am Gebäude um eine Modernisierung oder eine Instandhaltung handelt, macht einen erheblichen Unterschied. Während Instandhaltungskosten nicht umlagefähig sind, können die Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umgelegt werden und zu einer Mieterhöhung führen. Wenn der Gebrauchswert der Mietwohnung durch die Maßnahme steigt, handelt es sich um eine Modernisierung. Ersetzt die Baumaßnahme lediglich die vorhandene Bausubstanz durch eine gleichwertige, neue Bausubstanz, sind die Aufwendungen dafür lediglich Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten. Kosten für Maßnahmen, die lediglich der Erhaltung einer Mietsache dienen, darf der Vermieter nicht an den Mieter weitergeben. Der Vermieter ist nämlich gesetzlich verpflichtet, das Gebäude vor einer Verwahrlosung zu schützen. Die Kosten für eine Modernisierung können sich mit Instandhaltungskosten überschneiden. In diesem Fall muss eine Berechnung zur Trennung der umlagefähigen Kosten für die Modernisierung vorgenommen werden. Ersetzt der Vermieter ein defektes Fenster durch ein gleichwertiges, neues Fenster, handelt es sich nicht um Kosten für die Modernisierung, sondern um eine Instandhaltung. Baut der Vermieter anstelle des alten Fensters ein hochwertigeres Isolierglasfenster ein, kommt es zu einer Wohnwertverbesserung. Die anteiligen Kosten für den Ersatz des alten Fensters muss dann von den Gesamtkosten abgezogen werden. Nur der übersteigende Betrag gehört zu den umlagefähigen Kosten der Modernisierung.

Maßnahmen der Modernisierung – Verbesserung des Wohnwerts

Maßnahmen, die eine Modernisierung darstellen, sind etwa energetische Verbesserungen, die zu einer Minderung der Energiekosten führen. Als Beispiel wäre eine Dämmung der Hauswand anzuführen. Für die Einsparung von Primärenergie durchgeführte Maßnahmen, wie die Anbringung einer Photovoltaikanlage auf dem Hausdach, dienen ebenfalls der Modernisierung, genau wie bauliche Änderungen, die eine Wassereinsparung zur Folge haben. Hier sind etwa der Einbau von Wasserzählern oder der Austausch der Wasserkästen gegen Modelle mit Spartaste zu nennen. Der Aufwand zur Verbesserung der sanitären Anlagen, der Beheizung oder der Kochstellen zählt ebenfalls zu den Modernisierungskosten. Kommt es durch eine Maßnahme zur Steigerung des allgemeinen Wohnwertes, zählen die anfallenden Kosten zu den Aufwendungen für die Modernisierungsmaßnahme. Beispiele sind die Herrichtung von Grünanlagen oder der Einbau eines Aufzugs.

Ankündigung und Duldung der Modernisierung – Rechte und Pflichten

Der Mieter muss die Modernisierung nicht ohne weiteres akzeptieren

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Will der Vermieter eine Modernisierung durchführen, muss er diese mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss den Mieter weitgehend über Art und Umfang der Maßnahme informieren. Außerdem müssen der Termin des Beginns und die voraussichtliche Dauer der Modernisierung darin bekannt gegeben werden. Die zu erwartende Mieterhöhung und die Änderungen der Betriebs- und Heizkosten, die durch diese voraussichtlich entstehen, müssen in der Ankündigung ebenfalls angegeben werden. Dazu gehören sowohl die Auswirkungen von Maßnahmen, die direkt in der Wohnung des Mieters anfallen, wie auch die Auswirkungen von allgemeinen Maßnahmen am Bauwerk. Über Vorhaben wie zum Beispiel Trockenbau oder eine Fassadendämmung muss also genauestens informiert werden. Der Vermieter muss den Mieter zusätzlich über die Regelungen des Härteeinwands für die Modernisierung aufklären. Erhält der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Förderungen, muss er dies dem Mieter in der Ankündigung bekannt geben. Schließlich muss der Vermieter auch mitteilen, ob der Mieter während der Maßnahme in der Wohnung bleiben kann. Nach dem Erhalt der Ankündigung hat der Mieter drei Monate Zeit, um zu prüfen, ob er die Maßnahme dulden muss.

In der Regel ist eine Modernisierung durch den Mieter zu dulden, wenn es sich nicht um eine außergewöhnliche Härte handelt. Die Härteeinwände gegen die Modernisierungsmaßnahme hat der Mieter dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, schriftlich mitzuteilen. Gründe für eine außergewöhnliche Härte können vorliegen, wenn der Mieter sowieso beabsichtigt auszuziehen oder die Maßnahmen unzumutbar sind. Auch die Ausübung des Sonderkündigungrechts, das der Mieter durch die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme hat, führt dazu, dass die Maßnahme nicht geduldet werden muss. Krankheit, Alter oder Lebensumstände, durch die eine Modernisierung unzumutbar ist, können ebenfalls geltend gemacht werden. Eine Modernisierungsmaßnahme, die zu einer Luxusausstattung führt, etwa mit extrem teuren Materialien oder durch den Einbau übersteigerter Einrichtungen, wie die Anlage eines Schwimmbades, hat der Mieter ebenfalls nicht zu dulden. Um die Rechte der Mieter zu wahren, empfiehlt sich diesen, eine Mieterberatung zu kontaktieren und sich auch mit den übrigen Mietern zusammenzuschließen und abzusprechen. Duldet der Mieter eine Modernisierung zu Recht nicht, kann der Vermieter für das Mietverhältnis aus diesem Grund keine Kündigung vornehmen. Führt der Vermieter die Maßnahme aus, ohne dass der Mieter diese zu dulden hat, muss der Mieter der Modernisierungsmaßnahme nachweislich wiedersprechen. Dies kann zum einen dadurch geschehen, dass der Mieter den Handwerkern den Zutritt verweigert. Zum anderen kann es notwendig werden, eine gerichtliche Verfügung zum Abbruch der Modernisierung einzuholen. Mieter sollten sich diesbezüglich zunächst an eine Beratungsstelle wenden, damit ihre Interessen gewahrt bleiben.

Sonderkündigung und Mietminderung – Möglichkeiten des Mieters

Dem Mieter steht ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht innerhalb der gesetzlichen Frist aufgrund der Modernisierung zu. Dies gilt zum einen, wenn es sich um eine erhebliche Maßnahme handelt, im Anschluss auf den Erhalt der Ankündigung. Zum anderen ist die Sonderkündigung nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung zulässig. Muss der Mieter die Modernisierung dulden, verbleibt ihm während der Bauphase die Möglichkeit, Aufwendungserstattungen und Mietminderungen geltend zu machen. Erstattet werden ihm die anfallenden Aufwendungen für die Reinigung der Räume während der Bauphase oder die Umsetzungskosten, die für den Bezug einer anderen Wohnung entstehen. Für die Beeinträchtigungen während der Maßnahmen, durch Schmutz, Lärm oder Temperaturunterschiede, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen. Allerdings besteht eine Einschränkung für energetische Baumaßnahmen, wenn sie nach dem 01. Mai 2013 angekündigt worden sind. In diesen Fällen sind Mietminderungen für die ersten drei Monate der Modernisierungsmaßnahme ausgeschlossen. Der Mieter sollte hier durch geeignete Notizen, Fotos und Zeugen die entstandenen Unannehmlichkeiten dokumentieren. Im Einzelfall ist unter Zuhilfenahme einer kompetenten Beratungsstelle zu klären, ob und in welcher Höhe Mietminderungen infrage kommen. Für die Mieterhöhung, die sich durch die Maßnahmen ergibt, kann der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist eine unzumutbare finanzielle Härte geltend machen.